Un smart building est un bâtiment qui intègre des systèmes d'information et de communication pour surveiller et piloter son fonctionnement. L'objectif est double : réduire les consommations et améliorer le confort et l'exploitation.
Les fonctions
La gestion technique du bâtiment centralise le chauffage, la ventilation et la climatisation, l'éclairage, les accès, la sécurité incendie, les ascenseurs et les compteurs.
Cette centralisation permet ce que les systèmes isolés ne peuvent pas faire : corréler les données entre elles. Un taux d'occupation faible, une température extérieure douce et un ensoleillement fort n'appellent pas le même réglage que les mêmes paramètres pris séparément.
La gestion de l'énergie
C'est le cœur du sujet et la principale source de retour sur investissement. Des capteurs détectent l'occupation des locaux et ajustent le chauffage, la climatisation et l'éclairage en conséquence, plutôt que de suivre un simple horaire.
Les gains rapportés dans les bâtiments tertiaires atteignent couramment plusieurs dizaines de pour cent sur les consommations, avec des écarts importants selon l'état initial : un bâtiment déjà bien réglé progresse moins qu'un bâtiment piloté à l'ancienne.
Trois leviers dominent. L'ajustement à l'occupation réelle. La détection d'anomalies, un local chauffé et refroidi simultanément, une ventilation qui tourne la nuit, une fuite d'air comprimé, que seule la mesure continue révèle. Et l'effacement, qui décale certaines consommations vers les périodes où l'électricité est moins chère ou moins carbonée.
La sécurité et la sûreté
Les systèmes intégrés offrent une surveillance en temps réel par caméras sur réseau IP, capteurs de mouvement et contrôle d'accès, avec des remontées d'alerte immédiates et une main courante numérique.
Ces dispositifs traitent des données personnelles et relèvent à ce titre du règlement général sur la protection des données : la vidéosurveillance des salariés est encadrée, elle suppose une information préalable, une finalité déterminée, une durée de conservation limitée, et elle ne peut pas placer un poste de travail sous surveillance permanente.
Les protocoles
C'est le point technique décisif, et celui qui décide de la réussite d'un projet.
KNX est le standard européen de l'automatisation du bâtiment, largement répandu dans le résidentiel haut de gamme et le tertiaire. BACnet domine la gestion technique centralisée en tertiaire. Modbus reste omniprésent sur les équipements industriels et les compteurs. LoRaWAN et Zigbee servent aux capteurs sans fil à faible consommation.
L'enjeu est l'interopérabilité : un bâtiment équipé de systèmes propriétaires non communicants coûte cher à faire évoluer et enferme le maître d'ouvrage auprès d'un fournisseur unique. Exiger des protocoles ouverts et la propriété des données produites est la clause la plus importante d'un cahier des charges.
Le marché
Le marché mondial du bâtiment intelligent est en forte croissance : les études sectorielles l'estimaient à environ quatre-vingts milliards de dollars en 2022 et projetaient plusieurs centaines de milliards à l'horizon de la fin de la décennie, avec un taux de croissance annuel à deux chiffres.
Ces projections varient beaucoup d'un cabinet à l'autre et méritent d'être lues comme des ordres de grandeur, non comme des mesures.
Le cadre réglementaire
La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments impose progressivement des systèmes d'automatisation et de contrôle dans les bâtiments non résidentiels au-dessus d'un certain seuil de puissance, ainsi qu'un indicateur de potentiel d'intelligence.
En Belgique, la matière est régionalisée : la Flandre, la Wallonie et Bruxelles-Capitale transposent chacune ces exigences avec leurs propres certificats, primes et obligations de rénovation, et il faut se référer au cadre de la région concernée.
En France, le dispositif éco-énergie tertiaire impose une réduction progressive des consommations des bâtiments tertiaires, ce qui a fortement accéléré l'équipement en supervision, sans mesure, la déclaration annuelle n'est pas tenable.
Les écueils
Trois reviennent systématiquement. Instrumenter sans exploiter : des données collectées que personne ne regarde ne produisent aucune économie. Négliger la cybersécurité : un système de gestion technique connecté est une porte d'entrée, et sa segmentation réseau n'est pas optionnelle. Et sous-estimer la mise en service : un bâtiment intelligent mal réglé consomme davantage qu'un bâtiment simple bien réglé.